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【调研纪要】粤港澳大湾区三四线市场调研：中山篇
正文共：4000字
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文／研究员 杨科伟、马娟、羊代红
城 市 概 况
楼市地域性特征突出，外来人口数量大且经济收入高
就中山楼市特征而言，与佛山、惠州、东莞等有诸多相似之处，但其独特性又特别鲜明。了解中山房地产市场的独特性，宏观上无疑要从其在粤港澳大湾区地理位置、特殊的行政建制以及由此形成的小镇经济模式等几个方面着手。地理位置上，北接广州市番禺区和佛山市顺德区，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望（在建深中通道），故而中山在产业、人口、楼市等多方面受益与广佛、深圳、珠海等辐射外溢。另外，中山是全国5个不设区的地级市之一，由市辖镇组成，几乎每个镇都有其独特且规模庞大的特色产业，如火炬开发区主要依靠高新技术产业发展，古镇则以灯饰作为区域发展支柱产业；此外，小榄镇、坦洲镇、三乡镇排名是全国百强镇，也都有自己的特色支柱产业。各个镇的产业经济较为独立且发展较好，人口、资金等各方面都会自成一体，从而导致中山各地区间人员交流和流动性较小，偏向独立发展。对房地产市场而言，客户对地域选择就会特别看重，需求基本都在本地消化或者外溢至广深以及中山市区，而又不会带来其他镇区或市区需求流入。因而中山不同区域的市场大相径庭、客群结构相对清晰，如深中通道区域投资、毗邻珠海附近自住，市区本地改善，镇区内部改善等。
就房地产市场需求规模而言，2018年末常住人口331.00万人，较上年增加5万人，常住人口城镇化率为88.35%,常住人口自然增长率9.62‰，分别较全国和广东省高出5.8个和1.4个千分点，说明当地家庭的多子化和年轻化水平高于全国和广东省整体水平。另一方面，2018年末户籍人口176.92万人，外来流入人口高达154.08万人，几乎与户籍人口旗鼓相当，常住户籍人口比值达到了1.87，说明其新增住房需求基数绝对庞大。
就经济发展和居民收入而言，全市人均GDP110585元，按年平均汇率折算1.67万美元。三次产业结构为1.7:49.0:49.3，第三产业增加值对地区生产总值增长的贡献率为58.21%。民营经济增加值占全社会GDP的比重达52.5%。城镇常住居民人均可支配收入48804元，农村常住居民人均可支配收入32263元。城市的经济发展和居民收入都说明其购房支付能力都在相对比较高的水平。
市 场 综 述
温度有所回升但仍不及2016年量价高点
购房者普遍理性
2015年，中山楼市住宅价格基本在4000-6000元/平方米，随后2016年市场涌进大批投资客，房价突破万元/平方米，而后政府为了维稳市场，开始限签，导致市场交易数据出现一定滞后性。当时中山库存较大，房企加紧推货，备案价严格限制，市场出现双合同。2017年3月中山开始限购，但对之前已售未备案不予追究，市场预期房价还要涨，市中心房价1.8万-1.9万元/平方米。2018年持续调控，房价进入平稳期，少数项目售价小幅微调。今年2月粤港澳大湾区规划纲要出台后，中山市场预期有所提升，但市场热度仍不及2016年，加上房价存天花板效应，广深投资客和本地客户较为理性，购房周期相对延长，主要是本地购房者对价格尤为敏感，都会不断试探价格底限且价比三家，涨价对市场成交量影响较大。
中山各区域市场明显分化，南部片区珠海外溢客占据较大比重，翠亨新区深圳投资客较多，北部片区广州外溢客较多，市中心本地客户居多。目前中山市场库存不多，约4万-5万套，开发区在售项目偏多，去化压力较大，产品多主打大面积改善型，四房产品受青睐，规模开发商品牌市场认可度更高。
政 策 环 境
限购、限贷严格，网签备案节奏逐渐放开
2017年开始，中山房地产政策不断升级，“限购”、“限贷”和“限价”严格执行。
限购：2017年3月开始实施限购政策，非本地户籍首套需要提供6个月及以上社保或个税证明，2套需要2年社保或个税证明。祖籍中山的华侨及港澳台同胞在中山无房也可以购买1套新建商品住房。本市户籍、拥有3套及以上住房，限购新房。专业人才和引进人才也能购买1套新建商品住宅。
限贷：首套房首付比例30%，利率上浮20%、二套40%，利率上浮25%；非本市户籍二套全款，本市户籍3套全款。
限价：新房备案价不能超过最高限价，对于明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施价格指导。
此外，中山市场预售证审批进行限制，导致部分项目延迟开盘，且拿到预售证后需立即开盘，一房一价，公示不利因素，不能提前认筹。2018年10月之后，网签备案节奏逐渐放开，将之前积压排队的高价项目加快备案，通过高低错配结构性调节房价。
客 户 结 构
各镇流动性不大，区位连接处投资客较多
由于中山的各镇之前皆有不同的产业，经济发展相对独立，从而导致各个镇之间流动性不大，本地人偏爱在镇上买房，不会追求到市中心居住。与此同时，由于支柱产业较多，相对应的孵化出很多小老板，这些客户购买力较强，且有攀比心理，偏爱品牌开发商以及大面积户型，四房户型是标配。
除了中山的本地客户之外，占据粤港澳发展规划的区位优势的县镇，南部片区靠近珠海，珠海外溢客占据较大比重，此外，翠亨新区由于连接深中通道，深圳投资客较多，而北部片区北接广佛，受益广佛外溢客较多，市中心以及其他镇区本地客户居多。
土 地 市 场
减少供应，房企合作拿地明显
2018年中山市场减少土地供应，核心区域地块更是较少，且政府要求开发商现房销售，因而导致土地流拍频出，高峰期10宗地半数流拍。翠亨新区频出高价地，地价大都1.3-1.4万元/平方米，万科拿到的单价地王1.48万元/平方米，但大户型地王盘去化困难。
面对土地市场供不应求的情况下，政府首选有旧改背景或上市房企定向合作，小型、外来开发商较难拿地。这种情况下，品牌房企合作现象也明显增多。另外，中山有大量三改用地，同时也会利用工业地块转旧改用地，增加土地供应，不过转性质比较慢，时间较长；同时政府也偏向产业地产转移。此外，小产权房较多，售价与商品房相差不大。
目前市中心土地供应较少，未来1-3年可售量较低，火炬开发区以及南朗镇相对相对较多，总体来看未来中山供地集中在北部、南部片区，目前政府倾向于引入产业小镇开发。
市 场 预 判
市场供应减少
未来基建完成将会迎来新一轮发展
整体来看，中山市场平稳向好，市场有产业经济支撑，受益于区位交通优势，与珠海、广州、深圳交界地方投资客较多。目前中山人口320-350万，与此同时，中山已加入抢人大战，放宽大专以上学历毕业生及技能人才、特殊专业人才入户条件，进而产生购房需求。
此外，在粤澳港大湾区建设中，确立中山“打造珠江西岸区域性综合交通枢纽”的战略定位，中山的地理优势被激活，未来随着连向各城市及区域通道的打通，作为珠江西岸的区域科技创新研发中心，中山的房地产市场也将进一步得到发展。
调研项目一: 敏捷紫岭国际领峰
▲敏捷紫岭国际项目区位图
地理位置：东区区府办事处对面
物业类型：集低层、高层住宅和商铺、公寓的城市综合体
建筑面积：95万平方米
主力户型：86-161㎡ 4房
装修：毛坯 精装
最新开盘售价：高层19500-20500元/平方米
项目点评： 项目位于城市东西主干道中山五路上，东区又是中山市中心，项目位于东区中央商务核心地带。项目周围有紫马岭公园等，同时周边商业配套、教育资源等配套成熟。紫岭国际项目共分为四期开发，当前在售为三期，售价19500-20500元/平方米，三期共规划10栋住宅，合计1175套，面积约为86、97、110、127、150、160㎡两房至四房单位，产品多样化，满足刚需和改善。节奏上，采用一栋接一栋顺开，在去化8成后接着推新盘，平均去化时间是1个月。该项目竞品有远洋世家，时代云来，不过这两个项目每月的推盘量较小，每月10-20套不等，单价2.2-2.6万元/平方米，敏捷相对来说占地面积大，业态全。中山市场在粤港澳大湾区细则之前市场观望情绪浓厚，细则出来后，预期上涨，大部分在售项目普遍提价，处于尾盘清货阶段的则降价快销。客户为东区本区客户，改善为主，且偏好四房。
调研项目二:龙光·天禧
▲龙光·天禧
地理位置：中山市古镇镇东裕路2号
建筑面积：28.69万平方米
物业类型：高层
主力户型：108-132㎡3房-4房、148-157㎡4+1房
最新开盘售价： 14000元/平方米
项目点评：该项目是龙光地产布局全国范围最高级别的产品系-天系，也是中山市首个新中式院子建筑，主打新中式园林风格，项目临河而建，环境清雅，楼高26层，一期108-167m²多元选择，定位高端豪宅，主力产品两梯三户，70年产权。户户拥有入户花园，双阳台，楼间距达到70-100米。客群以古镇本地人及在古镇做生意的客户居多，古镇为中山直管镇之一，灯饰产业发达，企业老板较多，购买力强。由于经济结构的关系，当前古镇一般是灯饰城等商业项目，住宅用地少，在售住宅产品房源少，目前龙光天禧是古镇项目的最高级别产品，无竞品。3月份所推出11号楼在售均价1.35万/平方米，2号均价1.4-1.5万元/平方米，楼王10号楼均价1.65万元/平方米，该项目前期仅推出125套，两个月蓄客后开盘当天去化90%，后期推盘会加快，共1500多户，后期推盘价格将会上涨。最新开盘售价：14000元/平方米，共1500多户，后期推盘价格将会上涨。
▲克而瑞研究中心粤港澳大湾区楼市调研组合影
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